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远洋“卖”楼套现85亿 大资管思路隐现

发布日期:2019-07-23 08:30   来源:未知   阅读:

  在“地王”和快速扩张进程中吃了亏,远洋却在创新融资方面有所进展,打通了ABS、REITs等证券化融资渠道。

  12月23日,远洋集团公告表示,全资子公司新耀环球有限公司,与工银国际投资管理有限公司的全资附属永帆国际有限公司,分别出资人民币9亿元的等值美元设立基金公司。

  远洋设立基金后,先将旗下一个商业综合体项目——远洋光华国际装进资产包,它位于北京市朝阳区CBD核心区,总建筑面积约10.8万平方米,共包含写字楼、服务式公寓、商业三种物业类型。

  截至2018年6月30日,该物业产生租金收入总额约人民币1.56亿元,出租率约为93%。上述收购的代价约为53.8亿元,将用作远洋集团一般营运资金。

  这也是近半个月内,远洋的第二笔房地产金融化交易。12月13日,远洋以北京的远洋未来广场、远洋山水未来汇,以及位于天津的远洋未来广场三个项目作底层资产,发行规模为32.03亿元的ABS产品。

  ABS和类REITs等给商业物业的退出提供了一个新的思路。此举也意味着远洋集团打开了商业地产REITs融资通道,资产证券化模式实现创新。

  随着投资物业体量的不断扩大,远洋集团正在形成和建立针对商业地产的“投资、运营、增值、退出”的闭合资本运作模式。在“投融管退”中,远洋此次就是以股权的方式做项目投资的“退出”。

  至于为什么不直接出售项目的股权,因为“做成基金以后会比较有想象空间和操作性”,以后这个项目还可以变成底层资产做证券化。

  房地产金融化是远洋近年来一直被提及的关键词。2011年,远洋集团与私募巨头KKR合作成立了首支双GP房地产基金;2013年,远洋地产房地产金融事业部成立,并于2015年更名为“远洋地产资本运营事业部”。自此,远洋资本投资的触角开始向各领域延伸。

  目前远洋持有性物业规模约达360万平方米,主要位于北京、上海等城市。远洋集团拿一些比较优秀的底层资产做资产证券化、金融化,也是当下融资环境还未出现明显松动迹象,地产公司目前比较好的筹资方式。

  粗略计算,远洋近期通过物业基金、类REITs等手段,已累计将旗下四个商业项目套现超过85亿元。

  此外,这也被视为远洋针对财务负债优化而寻求商业项目的退出。以最新出售远洋光华国际为例,远洋收回的现金流能够降低集团的杠杆比例,优化财务指标。

  从行业销售排名第27位,滑落至30位。这,或许是远洋集团今年上半年给房地产行业留下的最深印象。其营业收入、毛利、净利润等多项重要财务指标均有所下降,而备受市场关注的现金流量数据也未在中报中披露。

  截至今年6月30日,远洋总资产达到2192亿元,同比上涨14.22%;但负债亦达到1571亿元,增速17.94%;同期负债率为71.66%,达到近年来的高位;净负债率则由去年同期的62%升至76%,同比大涨22.58%。

  今年年初,远洋集团董事局主席李明向外喊线亿队伍”,并表示未来三年,远洋的销售额能够保持50%的增速。

  为了支撑起2000亿的梦想,远洋正加快地产金融步伐,努力实现业绩上的“强势反弹”。

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